随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。

一、物业管理与城市管理的关系

物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。

物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间;商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

二、物业管理师在现代化城市管理中的作用

物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主， 房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了《老住宅小区物业管理标准和考核办法》、《老住宅小区物业管理群众满意度测评细则》等规章，确保老小区的长效管理。

物业管理师拉动了消费需求

今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证;另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋 70 年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为 1.3 ： 1 。物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。

物业管理师促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物业”道出了以往物管行业社会地位的低下。由于物业管理人得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时，大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。

1、投入与产出比例失调。物业管理行业承载着太多的社会责任，并且很多业务都是义务的，只有投入没有产出。电力公司可以要求物业公司代收小区电费，自来水公司可以要求物业公司代收小区水费，物业公司既不能加价收费，又没有代办费用，相反还要投入人力物力来征收水电费，同时还要弥补小区的水电损耗。收费过程中与小区业主还可能会有这样那样的冲突，影响着企业的工作效率和自身形象。计生、流动人口普查等等……哪一样都少不了小区物管的劳动。

2、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有些业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误地认为有没有物业公司是一样的，小区照样能安宁、整洁。业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费;开发商售房时开具的“空头支票”让业主以拒绝缴费来回敬物业公司;物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费;有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是小区物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝缴费用，却不知物业公司本就没有执法权……由此业主种种的非理性维权，导致物业管理公司的主业收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务的运行成本随之也大大的增加。

3、责任与收益的不对等。由于小区保安负责整个小区的安保工作，所以小区内发生的盗窃、斗殴等以及保安的意外伤害都有可能让物业公司承担一大笔赔偿金。可物业公司收取的安保费只占物业管理费中很小的比例，两者相比反差巨大。小区内交通秩序、机动车停车场服务，物业公司可以获得一点点服务性收入，可一旦业主的机动车刮伤、被盗，物业公司若不能免责，高额的赔偿与物业公司提供此项服务的收入相比，更是天壤之别。即使有足够证据证明物业公司无过错，物业公司也要花费大量的人力物力才能免责。而且就算真的免责了，物业公司真的就赢了吗？在正当维权过程中，物业公司往往会伤心地发现，维护了合法权益，却无奈地失去了业主的拥戴之心，而失去人心比赔偿更可怕。

随着我国城镇化的快速推进，住宅小区化是大势所趋。为适应住宅小区的文明发展需要，物业管理必须从传统走向现代。物业管理行业要走出困境，实现行业的现代化管理，笔者认为要从以下几个方面着手：

1、加强政府监督指导。政府应成为现代物管行业的坚强后盾。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物管企业和业主双方的行为，这样才能使物业管理行业的发展有法可依。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，借此引导行业自律，提高行业的服务水平、管理水平。在业主与物业管理企业的自由竞价还没有形成的背景下，保留《物业服务定价成本监审办法》，实行政府指导价是一种现实的选择，但应妥善处理好业主选择权和政府指导价的关系。

2、优化政策支持。纵观我国很多行业的成长历程，在它们由小变大、由弱变强的过程中，政策的支持都是不可或缺的因素。虽然任何一个行业都有义务承担相应的社会责任，物业管理行业也不例外，但现代物业管理行业属于相对新兴的服务行业，而且是微利行业，没有能力承载过多的社会责任，所以，对于物业管理行业承担的社会责任政府是否可以考虑给予一定的政策补助，来扶持这个还处在“幼儿”阶段的行业？物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用，需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等经济政策，以改变全行业保本微利的状态，保持行业健康发展。同时，对于老小区物业管理的困难情况，尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的老小区，要进行政策扶持，使公共设施补充到位，必要的要进行二次整治，为老小区物业管理市场化运作创造条件。

3、唤起社会各界的呵护和业主的理解。“水能载舟，亦能覆舟”，行业的兴衰与社会的整体氛围有着密切的联系。物业管理起步晚，发展还不成熟，需要得到社会的广泛关爱。对于广大业主，应通过多种形式和多种渠道的深入沟通与交流，赢得他们的支持，使他们能与物管企业一起为小区的建设、物业管理行业的发展添砖加瓦，最终达到双赢。

4、加大宣传力度，提升行业形象。现代社会的宣传效应不能忽视。现代物业管理，应走出行业的狭小天地，走上社会的广阔舞台。一方面通过与媒体合作，广泛宣传物业人良好的精神风貌;另一方面，鼓励行业内文字驾驭能力较强的同志加强物业管理行业的政策宣传工作，引导业主明白消费，让广大业主了解物管、理解物管，进而支持物管。

5、大力加强行业队伍建设。外因是条件，内因才是根本。现代物管行业的发展，应重点致力于自身队伍建设。要多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才，同时制定一系列的优惠政策留住人才，既要做到引得进、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才来提升行业的管理水平和经营水平。与此同时，加大内部培训力度培养人才。在此基础上，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，彻底改变行业的面貌，提升业主的满意率。

6、广开财源，提高行业经济效益。物业管理公司一方面要加大物业管理费的征收力度，确保合理合法的物业费用的正常收缴，另一方面要千方百计在小区内根据业主的需求增加特别服务项目。比如：室内水电维修、家政保洁、房屋出租中介等等，既能满足业主的特殊需求，获得业主的理解与支持，又能创收。更重要的是，物业管理企业要尝试用小区物业的公共资源，运用自身的专业知识，与业主共享包括广告经营、场地租赁、停车场收费等经营性收入，为业主当好家理好财的同时，提升物业管理公司的品牌和美誉度，促进物业管理行业的可持续发展。

加强物业管理工作，提高城市管理水平

物业管理在快速发展中，暴露了一些诸如国家法规尚不健全、企业操作尚不规范、业主理念尚不成熟的问题。探索物业管理之路，是物业管理企业和广大居民的共识，也是政府城市管理的重要职能。

创新物业管理工作体制

物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合，不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。

加强政策扶持

加快物业管理市场化进程

和谐社会的建设是时代潮流，和谐城市的建设又是和谐社会建设的重中之重。住宅小区是城市的基本单元，因此小区物业管理在城市建设中具有举足轻重的地位。